查看原文
其他

地产设计教科书!4K/㎡的装修超过1万/㎡的水平!

2017-08-14 隔壁老梁 全球奢侈地产

服装、珠宝、艺术品、发型……这个世界绝大部分物质都会因为设计而产生高溢价,包括房子。


不过,如今绝大部分项目,卖的主要还是地段价值加上少量品牌溢价,而并非设计的价值。


咱们不否认地段的决定性作用,但如果融入高于人性需求现实的设计,其实可产生成吨的溢出价值。


台湾天王级投资人启示

买卖房子的生命,而不是建筑


1995年,台湾天王级投资人——黄文雄开始大规模收购老房子,导入专业设计、装潢来翻新,开辟了不动产化腐朽为神奇、化低价为高价之路。HBO台湾区总经理、ebay拍卖执行长、Discovery亚洲区副总裁都是他的客户。



其颇为得意的一个例子位于台北市乐利路,以1100万NT(新台币)买入,之后花了1700万NT去拉皮、装潢,最后以4200万NT的区域天价卖出。不计利息的话,溢价1400万NT,投资回报率高达50%,超过了房子+地段的本值。


当然,高的溢价率的背后一定是有几把刷子的。黄文雄表示:“我卖的是房子的生命,不是钢筋水泥。”这正是他创造产品价值的要义。



到2012年,台北30年楼龄以上的房子占到建筑总量的30%以上。于是,台北当局决定发起一场“老房子文化运动”,深度挖掘老房子的生活、文化及经济价值。随后,不少老房子也被各设计师及机构改造成了高价值的文化创意区、文艺商业街。



说实在,中国大陆房地产发展到现在,依旧属于“漂亮的皮囊太多,有趣的灵魂太少”的阶段,大多项目的价值也始终都跳脱不出地段价值的控制。所谓的名师、大师设计和采用大量奢侈品牌也未能给项目带来额外的价值。


最近,深圳万科让地段对价值的绝对控制成为历史。不仅是房子的生命达到黄文雄的水平,而成本控制和成绩也有更大的突破。


不把地段当能力

万科生活产品主义的胜利


7月4日,万科麓山1栋A/B/C/D座416套住宅房源取证,均价约5.9万/㎡,远超周边二手房价。


周边二手房价:(建筑年份)

万科麓城1期:4.6万/㎡(2014)

佳兆业悦峰2期:4.7万/㎡(2016)

尚水天成:5.0万/㎡(2016)


也就是说,比周边房价高出18-28%。在如此高溢价的背景下,万科麓山于接待中心顺开(非大张旗鼓集中开盘),成交情况却明显优于同类但价格更低的项目和产品。


Because,万科麓山卖的已经超越地段、产品的范畴,TA卖的是“房子的生命”,是“有趣的灵魂”,“生活产品主义”看过项目的人们,罕有不被打动的。


https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=f05351fuumn&width=500&height=375&auto=0


房子的生命和灵魂是什么?用萧伯纳的话来说便是:世上最不平凡的美是家里的美。而家里的美,不在于有没有Miele、Poggenpohl,而是它能够满足家庭的美学需求,能够让家庭生活有乐趣,能够让家庭生活有品质有品位……


这也是万科麓山“梦想家2.0”产品的核心所在,其社区的规划,空间的设计,功能的考量,简直就是房地产社区设计、室内装潢的教科书,跟多数顶级豪宅相比都有过之而无不及。


 简介 

社区:万科麓山

产品系:万科梦享家2.0

装修标准:4000元/㎡

项目诉求:与生活 和而不同

产品面积:约95㎡、约127㎡



资深业界之见

二姐:这才是真正想要的房子


对于万科麓山与梦享家2.0,叱咤房地产界多年并阅盘无数的二姐(深圳中原二级市场董事副总经理 张艾菲)给出了极高的评价。



在二姐看来,万科麓山梦享家2.0产品的核心在于4点:


很多豪宅很惊艳,但万科麓山真正让人有温暖感,有家的感觉,这才是真正想要的房子


 一个好的家,应该是贴心的、好用的、有品质/品位和有温度的,这些点万科麓山梦享家2.0都做到了。


③ 每个细节几乎都做到了完美。看完装修后,你会感觉这套房子没有留下任何遗憾,而且把客户没有考虑到的问题都做好了,不管是收纳空间、色彩搭配、灯光设计还是其他细节。


这次的产品,可以说是引领了深圳新一轮的家居精装革命


https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=z0537j6h6bq&width=500&height=375&auto=0


如此高评价,并不是随随便便得来的。如果深入了解你会发现,万科麓山梦享家2.0产品的每一个细节甚至都可以说是一门学科,每一个细节也都是基于用户思维考虑的,而不是客户思维


收纳学

高品位生活从收纳开始


二姐为何专门提到装修完后收纳空间的遗憾?很大原因在于,家庭不仅需要极便的收纳空间(表面),更需要备用物品收纳空间(内在)。如果储物空间不足,未来家里一定会乱。


曾经看过个约330㎡豪宅产品,鞋柜可容纳126双鞋,当时本人是惊讶的,这配置在市场上也是颇高的。但有客户却表示,她还得腾一个房间出来放鞋子和衣物,因为备用收纳空间并不够


万科麓山作为改善型项目,不可能配置到那么大的鞋柜,但约95㎡产品的鞋柜就可以放约68双鞋子,这已经了不得。而且,细节所到也让人望其项背。


① 层板高度可以随意调节,满足女性不同鞋型的摆放需求。

② 配有鞋柜除臭设备,保持鞋子整洁无异味。

③ 配有其他物件的存放空间,雨伞、鞋油、鞋拔等各类相关用品都有特定存放位置

④ 抽屉底部用绒布,鞋柜顶部置物台用皮革,提高高品质用户的触感需求。

……


一套房子中,整体收纳空间容量约20000升,相当于40辆宝马5系的后备箱。无论公共收纳、私人衣物、卫生间、厨房…便捷收纳+后备收纳,只有想不到的,没有配置不到位的。



相比大多数豪宅,二姐认为:这才真正像是一个家。当然,这不仅是靠收纳空间,而是满足生活方方面面的痛点,是贴心的、好用的、有品质/品位和有温度的。



空气学

从整洁到呵护一家人的舒适


空气怎么呵护人?装个空调、新风系统?换做万科就不是这么想的。考虑什么呢?出发点都是人能够感受到的、影响健康的东西,比如:

  • 噪音

  • 空气龄

  • 体感

  • 安全

  • ……

因此,也就有了这个:


首先,每小时换气15次,室内空气平均“年龄”低于50秒,给用户提供“会呼吸的家”,保证家里空气的新鲜度。


其次,保证家里安静、节能,吹出来的风是自然的,跟人体接触是舒服的。


再次,传统浴霸是热辐射,风暖浴霸是热交换,舒适程度不同。传统浴霸给青年人用都不舒服,何况老人、小孩?


还有,鞋子、衣物都有换气系统,毛巾也不会因为潮湿而发霉或滋生细菌……



绝大部分人想不到的特别细节的点,这里都考虑到了,真正呵护着包括老幼、用品在内的每个家庭“成员”


“灯光

从舒适到一家的温情


灯光系统,二姐特别提到的另一点。一个真正好的灯光设计应该是怎样的?——处理好显色性Ra和色温,达到以下3点要求:


  1. 解决光源舒适度的问题

  2. 还原生活中真实的色彩

  3. 提供温情生活的氛围


显色性Ra的影响:灯光的Ra越大,色彩还原越好,肉眼看到的色彩越真实。例如,原本饭菜是色香味俱全,但如果灯光Ra值太低,反而可能会影响食欲。


色温的影响:晴天、阴天、雨天看一个人的肤色是不一样的,这就是色温的影响。在家里,色温对女性化妆、环境氛围、心情多方面都有影响。


而万科麓山是这么做的:

 配置 

灯具显色性Ra≥90

化妆镜:防雾、色温可调节

厨房:4000K色温无影灯(愉悦色温

就餐区:可变氛围

各大空间:感应夜灯


在这样的配置下,你不会因为化妆色彩偏差而急躁,你在做饭时心情是愉悦的,你不会因为夜间起床而影响到家人……在这种居住环境下,你会感觉整个生活流程都是特别温情、和谐的。



空间学

从温情到家庭全周期变化


2016年,万科·瑧系列提了这个概念,主要通过减少室内承重墙或者把承重墙集中到某个区域,以让产品空间能够随意改动,以满足家庭结构变化需求。(见下图)


三代同堂——3房

子女成家——1-2房

物业转让——改回需要的户型



上述几点,只是构建有生命、有灵魂、有温度家园很小的几个点,在室内部分还有以下这些,在此不展开,建议去现场体会。



说实在,在现实中能够无处不在呵护着全家人的舒适、健康、安全的,能够提供温情生活氛围的房子真的太少,而万科麓山是其中的“少数派”。这也是为何二姐反复强调着:“这个家是我需要的。



而且,能够全周期呵护家庭每一位成员并提供高品位生活的,不仅仅是室内空间,还有整个社区的设计。


“仪式学”

有趣的生活,需要仪式感


人们常说,一个人有趣和无趣的区别,主要就在于生活上的仪式感。为了提升客户回家的仪式感,豪宅往往都开始配置地库大堂。而万科麓山,有过之而无不及。


仪式感从社区外开始


很多小区都存在一个问题:小区内欧洲,小区外非洲。在这种氛围下,出门、回家都会感觉很突兀。那咋整?


——“专属、融合、城市”三重界面。简单理解就是,社区打造时考虑与周边的平衡,让进出社区的感觉是自然过渡的。


走路回家就跟回宫一样


中国人讲究门面和“步步高升”,这是一种讲究,也是国人传统的仪式感。而万科麓山走路回家就是“步步高升”的感觉,同时通过“步移景异”的空间设计,体现出回家的尊贵感。


给开车回家的人一条光明大道


在多数小区,进车库就像是驶入黑暗一样,使得回家的愉悦感顿失。在万科麓山不仅仅是入口高颜值、配置地下大堂和强照明那么简单,还有更多惊喜。

其一,带有人行道、斑马线的地下车库。不仅解决了小孩、老人在地下车库的安全问题,也给停好车回家的用户良好的体验。


其二,地下车库设置了专用的搬家停车位,解决了搬家的难题,也避免了搬家车辆堵塞通道的情形。


其三,极其清晰的动线、导视及楼宇标志。



还有更多,就不多说了。


“社区学”

美好的家园,应有天伦之乐


怎么搞好一个社区的公共活动空间?万科告诉你,得考虑家庭日常活动时间和一年四季的日照、风速与风向、噪音等等……大写的FU。



然后,得出以下结论。But,你别以为这就完了。



万科麓山还可以满足三代人在公共空间的同时活动的需求。

在很多小区,往往是小孩玩耍,成人、老人在一边盯着。但在万科麓山经过精心设计的公共空间中,没有人是被忽视的,成人、老人、小孩则可以同时活动,还可以相互照应。


成人健身区与儿童活动区融合

成人泳池与儿童泳池融合

健身步道贯穿其中


另外,这个社区更能帮你寻回邻里关系。

项目在园林和架空层中设置能满足各种天气、四个季节的“会客厅”,包含但不限于阳伞桌椅、石凳、草坪、架空层(包含妈妈room、读书风向会、棋牌室等),为邻里交往提供可玩、可休闲、可互动的空间。志同道合,自然人和。



可圈可点的细节实在太多太多……但无论哪一个点,都始终体现着万科的生活主义以及万科麓山“与生活 和而不同”的核心理念。谁说600万左右的房子,就不能够享受像5000万房子一般的品质和品位呢?


如今,万科麓山依旧客流如梭,产品卖一套少一套,够不着顶级豪宅却有着高生活品质需求的朋友,抓紧吧。


您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存